基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)市场又现新动态。10月26日，华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、嘉实物美消费REIT、华夏金茂购物中心REIT，4单消费基础设施公募REITs项目获得中国证监会及深沪交易所受理。

消费是带动经济发展的关键环节。公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，将进一步盘活优质商业存量资产，促进消费领域投资发展，提升消费市场竞争力。同时，消费基础设施REITs作为成熟REITs市场最主要的类型之一，资产规模大，市场化程度高，是投资消费增长的重要载体，一直受到市场广泛关注。

首批项目正式受理

今年3月份，中国证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》，就推进REITs常态化发行、完善基础制度和监管安排、健全市场功能提出具体要求。同月，国家发展和改革委员会发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》，提出优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

10月20日，中国证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。紧接着不到一周的时间里，市场便迎来了首批消费基础设施公募REITs的受理。多位REITs业内人士表示，首批消费基础设施公募REITs的受理，使得公募服务实体产业与国家战略方向进一步扩容，公募REITs将进一步成为金融服务实体经济高质量发展的创新工具和重要载体。

目前，我国消费基础设施行业市场化程度高、参与主体多元、存量资产可观。以购物中心为例，我国已形成了体量巨大的存量购物中心。据赢商大数据统计，截至2022年末，我国存量购物中心数量超过5500家，体量超过5亿平方米。但是，消费基础设施项目投资周期长、初始投资成本高、新增投资缺口大，亟需补充资本金，消费基础设施公募REITs则提供了很好的解决方案。

“消费基础设施REITs作为成熟REITs市场最主要的类型之一，资产规模大，市场化程度高，是投资消费增长的重要载体。消费基础设施公募REITs可盘活优质的消费类基础设施存量资产，让公募服务实体产业与国家战略的能力得到更充分的发挥。”华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆表示，更重要的是，消费基础设施公募REITs的亮相，有望为整个消费基础设施行业在投融资效能转型升级，提供具有重大创新意义和示范效应的综合解决方案。

嘉实基金首席投资官兼公募REITs板块负责人王艺军认为，消费基础设施公募REITs有利于优化消费场景，激发市场潜力，进一步扩大内需、提振消费和拉动经济增长。同时，消费基础设施REITs也将有助于扩大公募REITs市场的规模和深度，为投资者提供多元化的投资选择，进一步丰富和健全公募REITs市场资产谱系。

据记者了解，在成熟的REITs市场中，购物中心等消费属性资产已具备相当规模。例如，截至2023年9月，美国零售业REITs市值占比达14%、新加坡零售业REITs市值占比达10%。

有此次被受理的消费基础设施公募REITs的原始权益人表示，消费基础设施公募REIT能够为打通“投融建管退”全链条提供盘活存量资产的金融工具，优化资本结构，同时可利用资本市场的定价功能发现持有型资产的商业价值，帮助企业回收资金用于新项目的建设和已有项目的升级改造，进入良性发展循环。

底层资产特色鲜明

作为一种新型的产权类公募REITs底层资产，消费基础设施与工业厂房、仓储物流、租赁住房和产业园区等有许多区别。根据已披露的信息，首批消费基础设施公募REITs的底层资产包括购物中心、社区商业等，原始权益人包括华润、金茂、印力、物美，均为我国头部消费基础设施领域的参与者，旗下资产类型丰富，位于一二线城市的资产较多。

以中金印力消费REIT为例，底层资产为杭州西溪印象城，该项目位于浙江省杭州市余杭区，隶属于杭州市重要新兴商圈——大城西板块的黄金地段，具有较好的自然及人文环境与完善的周边公共服务配套设施。自2013年开业运营以来，伴随着杭州市消费市场的发展，不断服务于杭州市和余杭区居民消费，辐射人口达百万人，是杭州市具有重要影响力和区域代表性的标杆商业物业。

作为中金印力消费REIT的发起人，印力集团是国内领先的消费基础设施投资与运营管理企业，目前已在国内53个城市布局164个项目。印力集团承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目。

此外，华夏华润商业REIT底层资产为青岛万象城，是华润置地体系内的标杆项目；嘉实物美消费REIT的底层资产是物美商业位于北京市中心城区的4个消费基础设施资产，是典型的保障首都基本民生的社区商业项目；华夏金茂购物中心REIT的底层资产是长沙金茂览秀城，是中国金茂打造的首个览秀城产品，也是产品线中的旗舰产品。可以看到，4个项目的底层资产在当地均具有较强市场竞争力，因此市场也普遍看好产品的未来投资回报。

值得一提的是，首批消费基础设施公募REITs坚决落实“房住不炒”要求，部分项目构建了有效隔离机制，在机构、人员、财务、资产和业务等方面均独立于住宅开发主体，实现回收资金封闭管理，能够确保消费基础设施公募REITs行稳致远，防范资金变相流入商品住宅开发领域，为消费基础设施公募REITs的发展提供了积极保障。

市场规模有望扩容

从2021年6月首批9只公募REITs在沪深交易所正式上市以来，公募REITs不断上新，持续扩容。目前，我国公募REITs已发行29只产品，资产类型涵盖生态环保、能源基础设施、交通基础设施、保障性租赁住房、园区基础设施、仓储物流等多种类型。此次首批消费基础设施REITs的受理，预示着我国公募REITs底层资产将进一步扩容。

“首批消费类REITs项目获正式受理，显示出我国公募REITs已初步具备在保质提效基础上实现常态化发行的趋势。”王艺军说，目前我国公募REITs市场“首发”+“扩募”双轮驱动的发展格局成型，将有效推进REITs产品常态化发行，推动公募REITs市场高质量发展。

莫一帆认为，消费基础设施与人民群众生活息息相关，公众对消费基础设施的认知更亲切，投资人的认可度更高，消费基础设施项目对管理人的主动管理能力也要求更高，资产想象空间和增长潜力一般也会更大。在当前公募REITs持续扩容的背景下，发行消费基础设施公募REITs有望充分激发公募REITs市场的活力。

同时，发行消费基础设施公募REITs，可与资本市场共享消费基础设施投资价值，通过管理人对消费基础设施持续、灵活和高效的主动运营管理，为公募REITs市场提供具有韧性的产品，巩固公募REITs市场繁荣，推动公募REITs市场快速发展。

“公募REITs政策支持力度持续提升、各领域试点项目加速落地，随着公募REITs试点资产范围扩展至保障性租赁住房、新能源、消费基础设施等领域，预计未来公募REITs市场规模将持续扩容。”中金基金副总经理、创新投资部负责人李耀光表示，产品规模和种类的丰富，有利于吸引资金参与公募REITs投资，投资策略更加多元化，市场流动性不断提升，REITs产品的长期投资价值和资产配置价值将进一步得到广大投资者的认可。

随着我国公募REITs的加速发展、资产类型的持续扩容，也给基金管理人的管理能力提出了更高的要求。李耀光表示，REITs市场多元化水平不断提升，扎实做好运营管理的各项工作实为重中之重。展望未来，一方面将与外部管理机构在运营层面上紧密协作、各展所长、互相学习、共同进步，努力实现资产持续稳健运营，力争使REITs产品的分红能力达到预期；另一方面将继续积极参与行业创新发展，探索不同基础设施资产类型，优化底层资产运营管理，力求切实有效地服务实体经济，助力行业高质量发展。

莫一帆表示，将持续通过丰富的公募REITs管理经验和成熟的基础设施项目运营经验，最大化发挥基金管理人的运管能力，稳定释放优质资产价值，助力公募REITs市场健康发展。